売買物件の損しない入門ガイド

【売るとき】
物件を売却するのはいいが、もし損をしてしまったらどうしよう。業者はちゃんと適性な価格で取り引きしてくれるだろうか?
そんな不安を抱えないためにはあらかじめ予備知識を頭に入れた上で望むのが得策です。
ご自身が納得のいく取り引きをするための大まかな流れをお教えします。

その1情報収集

物件を売るにあたって、自身の望む条件や希望を把握し、周辺地域の相場がどれくらいなのかをある程度理解した上で望むと妥協のない交渉ができるようになります。

1.売却理由や希望条件を明確にする

物件の売却には、多額のお金や多くの人と労力、そして法律が絡む事となります。そのため、まず「どうして売却したいのか」と「どのような条件で売却したいのか」を明確化し、ある程度整理しておく必要があります。
「子どもが成長したので広い家に住み替えたい」「子供が独立したので狭い家に住み替えたい」「家を相続したが自分では利用しないため売却したい」「まとまった資金が欲しい」など人によって様々な理由や、「いくらぐらいで売却したい」「いつまでに売却したい」など希望条件が挙がると考えられますが、それらの売却理由と希望条件を重ね合わせることによって「売却の必要性の確認」が見えてきます。
例えば、住宅を売却したい場合には所有したまま貸せば家賃収入を得ることができますし、住宅が古くなってしまっている場合にはリフォームして住み続けたり、建て替えて住み続けたりすることもできます。また、転勤など遠方へ引っ越さなければならない場合でも、戻ってくる可能性について考えておくことが大切です。
売買契約を結んだあとで「こうしておけばよかった」と後悔しないためにも、売却理由や希望条件について話し合っておくことが求められます。

2.相場を知る

売却理由や希望条件について整理出来た後に行っておきたいのが、売りたい土地や物件の周辺の相場の把握です。
実際に価格査定を行うのは不動産会社ですが最終的な売り出し価格を決めるのは売主であるため、相場を知っておくことが必要となるのです。
土地や物件の相場を調べるにはいくつかの手段がありますが、手軽にできるのはインターネット上で公開されている情報を収集する方法です。
例えば、物件情報サイトで最寄り駅とそこまでの距離・広さ・築年数・間取りなどの条件が似た物件を調べたり、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトで当該地域の成約価格を調べたりすることができます。
地価情報を知りたい場合には国税庁の路線価図が参考になります。このように多くのサイトで情報が公開されていますが、必ずしもサイト上で記載されている価格そのままで売却出来るわけではないということは念頭に置いておく必要があります。
またもう一つの方法としては、地域の市場動向について地元の不動産会社に当該地域の全体的な相場情報を聞くということが挙げられます。
地域の状況に詳しい不動産会社に直接聞くことで、より信頼性のある詳細な相場情報を知ることができます。

その2契約までの準備

物件の契約までにいくつかの準備が必要となります。以下の項目についてある程度でもいいので覚えておくと契約までをスムーズに進めることができます。

3.不動産会社に売却を依頼する

不動産会社に土地や物件の価格査定を依頼し納得したあとは、不動産会社と媒介契約を結ぶこととなります。
媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約の成立のために営業努力を宅建業者に依頼する契約のことです。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、その中から選ぶことになります。
専属専任媒介契約は依頼者が依頼をした特定の宅建業者の探し出した顧客以外とは取引ができないもの、専任媒介契約は依頼者が特定の宅建業者にのみ依頼し、自分の探してきた顧客とも取引できるもの、一般媒介契約は依頼者が複数の宅建業者に依頼できるものと区分されています。
媒介契約の種類が決まったら、不動産会社に売却希望価格、売却時期、売却活動の方法などの希望条件を伝え、不動産会社が行ってくれる仲介業務サービスの内容について確認をしましょう。

4.不動産を売り出す

売り出し価格の最終的な決定、売却までの流れの確認を経て不動産を売り出しが始まります。
主な販売活動の方法としては、インターネット、折り込みチラシ、ダイレクトメールなど各広告媒体への掲載、オープンハウスの開催、指定流通機構(レインズ)への登録などが挙げられます。
指定流通機構とは、レインズとも呼ばれる不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムで、標準化された不動産情報が登録されています。レインズに加入している不動産会社のみが見ることのできる情報です。

5.買主と交渉する(物件情報の開示)

販売活動の結果購入希望者が見つかれば、不動産会社を通して提示される、買主の購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などが記載された買付証明書を確認し交渉に入るか決めることとなります。
交渉に応じるとなれば、売買価格、手付金の額、引き渡しの時期、建物と設備の補修はどうするかなどのお互いの希望条件をすり合わせ、調整を重ねましょう。
この時、購入希望者の提示した条件をすべて受け入れたり、不動産会社の助言のままに交渉を進めたりするのではなく、自分の納得のいく条件であるかどうかを判断することが必要です。また、交渉の際には物件情報を提示することが多いです。

その3契約→引き渡し

契約を結ぶ際に、何点かの書類を用意する必要があります。必要書類の用意を忘れて契約に手間取ってしまわないように注意しましょう。

6.売買契約を結ぶ

条件のすり合わせが終われば、いよいよ売買契約を結ぶこととなります。
ここで確認しておきたいのが、売主と買主の契約は法令や公序良俗に反するものでなければ自由であるということです。つまり、契約は自己責任で締結するものだということを理解しておく必要があります。
また、売買契約は一般的に契約書を作成し取り交わすこととなります。売主と買主が集まり、売買契約書の読み上げによる契約内容の最終確認、契約書への署名・押印、手付金等の授受、不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料の支払いを行うという流れで契約が締結されます。
ちなみに、契約に必要なものとして手付金等の領収書、印紙、印鑑、不動産会社への仲介手数料、本人確認書類がありますので、契約時までに用意しておくとよいでしょう。

7.引き渡し

売主には不動産の引き渡しまでに準備しなければならないことが多くあります。
主なものとしては、所有権移転登記の準備、抵当権の抹消の準備、土地の実測や境界確認、現地確認、引っ越しが挙げられます。専門家に依頼することもあるため事前に確認しておくことが必要です。
こうして必要な準備が終わった上で、契約時に取り決めた引き渡し時期に不動産を買主に引き渡して売却が完了します。

【買うとき】
物件の購入は想いの詰まった「一生に一度の大切なお買い物」です。
絶対に妥協しない物件選びをするための正しい手順とポイントをお教えします。

その1情報収集

物件を購入するにあたって、自身の予算・条件に対して適性なところなのかを把握するためには、周辺環境などの下調べが重要なポイントとなります。

1.相場を知る

土地や物件を購入したいときに必要なのが相場の把握です。土地や物件を購入する際には多額の資金がかかるため、相場を知ってから予算と当該土地・物件との兼ね合いを図ることが求められます。
土地や物件の相場を調べるにはいくつかの手段がありますが、手軽にできるのはインターネット上で公開されている情報を収集する方法です。
例えば、物件情報サイトで最寄り駅とそこまでの距離・広さ・築年数・間取りなどの条件が似た物件を調べたり、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトで当該地域の成約価格を調べたりすることができます。
地価情報を知りたい場合には国税庁の路線価図が参考になります。このように多くのサイトで情報が公開されていますが、必ずしもサイト上で記載されている価格そのままで売却出来るわけではないということは念頭に置いておく必要があります。
またもう一つの方法としては、地域の市場動向について地元の不動産会社に当該地域の全体的な相場情報を聞くということが挙げられます。
地域の状況に詳しい不動産会社に直接聞くことで、より信頼性のある詳細な相場情報を知ることができます。

2.環境を調べる

エリアや土地、物件そのものは魅力的でも、最寄り駅から遠かったり、スーパーや病院、学校などが近くに無かったりして自分の希望条件に当てはまらなければ決め手に欠けてしまいます。そこで、周辺環境を調べておくことが必要となるのです。
周辺環境を調べる方法は、インターネット上で調べられるものと現地に赴いて調べられるものとに分かれます。インターネット上で調べられるものには、災害時の避難場所、犯罪等の発生状況と危険地域、子育て支援、住宅関連助成、防災関連情報などその他行政サービスの内容などがあります。
特に、子育て支援や住宅関連助成については自治体ごとに異なる場合もあるため、確認しておくとよいでしょう。
現地で調べられるものには、駅から現地までの実際の所要時間、スーパーや商店街など生活の利便性、学校、病院、図書館など施設の所在状況、周囲に騒音、臭い、振動を起こすような原因になる施設の有無などがあります。
中でも駅やスーパーまでの所要時間はそれぞれ個人差がありますので、機会のある時に把握しておくと便利かもしれません。

3.予算を決める

相場を知り周辺環境を調べたら、予算を決めましょう。ここで注意しておきたいのが、相場と初期費用を確認したうえで無理のない資金計画を立てるということです。
例えば、住宅購入時にかかる費用は住宅に対するものだけとは限りません。
売買手続きにかかる費用として印紙税、登録免許税、司法書士費用、仲介手数料、固定資産税・都市計画税、不動産取得税がかかったり、ローンを場合には融資手数料、事務取扱手数料、保証料、火災・地震保険料、団体信用生命保険料などがかかったりします。
つまり、物件価格と前記の諸費用を合わせたものが初期費用となり、買主は自己資金と住宅ローンでこれらをまかなうこととなります。
また、頭金も支払うこととなりますが、初期費用だけでなく当面の生活費も考えた上で設定することが必要です。

その2契約までの準備

物件の契約までに、いくつかの準備が必要となります。以下の項目についてある程度でもいいので覚えておくと契約までをスムーズに進めることができます。

4.不動産会社をに仲介を依頼する

自分のなかで相場や周辺環境を調べ予算の希望が決まったら、入居時期や物件の種類などの希望と合わせて不動産会社に仲介を依頼しましょう。
物件情報の紹介、現地案内、売主との条件交渉、重要事項説明、住宅ローンの手続きの支援と売買契約の締結、物件の引き渡しなどが不動産会社の仲介業務としてのサービス内容となります。
不動産会社ごとのサービス内容の違いを知り、積極的に物件を紹介してくれたり、丁寧な説明を心がけていたりするなど、信頼のおける不動産会社を見つけることが重要です。

5.資金計画を立て、住宅ローンを選ぶ

住宅を購入する際には多額の資金がかかるため、住宅ローンを使うことも少なくありません。
住宅ローンとは、マイホームの購入や新築・増築などの資金として金融機関から借りる融資のことで、受けるために一定の所得基準があります。また、建物などの融資対象不動産に担保として抵当権が設定されます。
住宅ローンには、完全固定金利型、変動金利型、固定期間選択型の3種類があります。
完全固定金利型とは、借入期間中の金利がずっと固定される金利タイプで、借入期間中に金利が変動したとしても住宅ローンの返済額は当初の予定から変わらないものです。
変動金利型とは、半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直される金利タイプのことです。
完全固定金利型と比較すると当初の適用金利は低めですが、その後の金利上昇リスクを負うことになるものです。
固定期間選択型とは、3年間や5年間などのように一定期間は金利が固定されており、その期間が終了した時点で再度金利を設定し、その金利によって返済額が見直される金利タイプのことです。
固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合には変動金利型のような返済額上昇幅の上限がなく、返済額が大幅に増える可能性があります。
具体的な住宅ローンとしては、5年固定金利型の公的ローンである「財形住宅融資」、完全固定金利型の民間ローンである「フラット35」、完全固定金利型、変動金利型、固定期間選択型を組み合わせることが出来たり、変動金利型でも上限が設定されていたりと多くのタイプがある「銀行ローン」などがあります。
自分たちが納得できる住宅ローンを選ぶことが必要となります。
ちなみに、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合、住宅ローン減税制度(住宅ローン控除)の適用を受けられます。しかし、制度適用には購入した住宅やローンなどについて一定の条件があるため、確認が必要です。

その3契約→引き渡し

契約を結ぶ場合に、何点かの書類を用意する必要があります。必要書類の用意を忘れて契約に手間取ってしまわないように注意しましょう。

6.売買契約を結ぶ

条件のすり合わせが終われば、いよいよ売買契約を結ぶこととなります。
ここで確認しておきたいのが、売主と買主の契約は法令や公序良俗に反するものでなければ自由であるということです。つまり、契約は自己責任で締結するものだということを理解しておく必要があります。
また、売買契約は一般的に契約書を作成し取り交わすこととなります。売主と買主が集まり、売買契約書の読み上げによる契約内容の最終確認、契約書への署名・押印、手付金等の授受、不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料の支払いを行うという流れで契約が締結されます。
ちなみに、契約に必要なものとして手付金等の領収書、印紙、印鑑、不動産会社への仲介手数料、本人確認書類がありますので、契約時までに用意しておくとよいでしょう。

7.引き渡し

買主にも引き渡しまでに確認しておくことがあります。
引き渡しまでに内覧し、傷、建具の様子、床や天井の端や継ぎ目に不具合は無いかなど仕上がりの確認をしておきましょう。不具合を見つけた場合、不動産会社を通して売主へ連絡してもらうようにします。
また、買主が引き渡しまでに用意するものとして、物件代金の後金、固定資産税・都市計画税の清算金、公共料金の清算金、管理費などの清算金、登記費用、不動産会社への仲介手数料の後金、住民票、委任状があります。こうした準備や手続きが終わった上で、契約時に取り決めた引き渡し時期に不動産のに引き渡しを受け購入が完了します。
さらに、万が一入居後に物件の欠陥を見つけたときのために売買契約の内容を理解するとともに、関連法制度、保険やアフターサービス、保証制度などについて把握しておくと安心です。

誰でもわかる基礎知識BASIC
【鋭意作成中】
初めての方必見の記事BEGINNER
このサイトについて
フジクリエイション株式会社が運営する不動産売買専門メディア。売買物件、新築マンション、中古マンション、新築住宅、中古住宅・売土地・マンションのお部屋探しに役立つ情報を掲載しています。売買物件をこれからお取引きしたいという方のための専門メディアです。
(掲載記事、写真、イラストの無断転載を禁じます。)
  • メールロゴ