賃貸物件の損しない入門ガイド

お部屋を借りるとき、どんな条件を優先して選んでいますか?なんとなくで決めてしまって損をしてしまうなんて絶対に嫌ですよね?
新たな空間での新生活に向けて、「物件選びに迷わない」「あとで後悔しない」ための手順とちょっとしたコツをお教えします。
お部屋探しを始める前の知識、物件の条件の決め方、申込から契約までを覚えて自分にぴったりの物件を見つけましょう!

その1情報収集

賃貸物件を借りるにあたって、自身の条件に対して適性なところなのかを把握するためには、周辺環境などの下調べが重要なポイントとなります。

1.まずは希望条件を整理しましょう

「駅から近いほうがいい」「スーパーやコンビニなどが徒歩圏内がいい」「家賃はこのくらい」など人によって様々な希望条件が挙げられると思います。
しかし、それらすべてを満たす物件を探すことは難しいため、多くある希望条件に優先順位をつけてそれを満たす物件を探すのが一般的です。
参考までによく挙げられる希望条件には、エリア、最寄り駅、周辺環境、予算、入居希望日、間取りや広さ、総住戸数、日当たりや向き、階数、室内外の設備、建物の構造と種類といったものからペットや楽器可など特別な条件もあります。

2.周辺の相場を調べる

希望条件を整理した後に行っておきたいのが、借りたい物件のある地域の賃料相場がどのくらいなのかということです。
各地域の平均的な賃料相場と変動については、物件情報サイトで調べる、その地域の情報を多く取り扱っている不動産会社に相場情報を聞いてみるなどの方法があります。
賃料相場は、都心や最寄り駅からの距離、交通の利便性、建物の築年数、設備の充実、間取りなどの広さ、取引時期などに伴って左右されます。
また、募集時の賃料と実際の契約賃料との差はあまり大きくないため、まずは広告や物件サイトに載っている物件の賃料情報を調べることで、ある程度の相場を把握できるのが賃貸の特徴です。
ただし、必ずしも実際に取引される賃料と掲載されていた賃料が一致するとは限らないため参考までに留めておくのが賢明です。

3.周辺環境を調べる

エリアや土地、物件そのものは魅力的でも、最寄り駅から遠かったり、スーパーや病院、学校などが近くに無かったりして自分の希望条件に当てはまらなければ決め手に欠けてしまいます。そこで、周辺環境を調べておくことが必要となるのです。
周辺環境を調べる方法は、インターネット上で調べられるものと現地に赴いて調べられるものとに別れます。インターネット上で調べられるものには、災害時の避難場所、犯罪等の発生状況と危険地域、子育て支援、住宅関連助成、防災関連情報などその他行政サービスの内容などがあります。特に、子育て支援や住宅関連助成については自治体ごとに異なる場合もあるため、確認しておくとよいでしょう。
現地で調べられるものには、駅から現地までの実際の所要時間、スーパーや商店街など生活の利便性、学校、病院、図書館など施設の所在状況、周囲に騒音、臭い、振動を起こすような原因になる施設の有無などがあります。中でも駅やスーパーまでの所要時間はそれぞれ個人差がありますので、機会のある時に把握しておくと便利かもしれません。

4.予算を決める

希望条件に合っていて周辺環境も問題ない、となったら予算を決めましょう。しかし、どんなにいい物件を借りても資金不足で生活が立ち行かなくなってしまえば本末転倒です。そこで、家賃は月収(手取り)の3分の1以下が適当であるということを念頭に置いておくとよいでしょう。
例えば手取り月収が24万なら家賃は8万が上限、という具合です。 さらに、契約時には敷金、礼金、仲介手数料、保証料、管理費(共益費)などの初期費用が前家賃と一緒にかかります。最初に支払う金額の目安は家賃の6ヶ月ほどになる、ということを把握したうえで予算を決めることが大切です。
物件によっては毎月の家賃に加えて駐車場代や自治会費などを支払う場合もありますので、余裕をもった予算計画を立てておくことをおすすめします。

【家賃の目安】
⇒ 手取り24万円÷3=8万円

【前家賃以外の諸費用】
⇒ 敷金、礼金、仲介手数料、保証料、管理費(共益費)など

5.住まいを探す

予算を決めたら住まい探しを始めましょう。住まい探しの方法には、インターネットを活用するものと不動産会社に相談や訪問をするもの、チラシや情報誌を確認するものがあります。
まずインターネットを活用した住まい探しでは、多くの不動産会社が物件情報を登録し公開している不動産情報総合サイトや各不動産会社が運営している物件情報サイトなどを検索する方法が主流です。
メリットとしては、不動産会社の営業時間外でも物件を探すことできるということが挙げられます。
一方不動産会社への相談・訪問では、不動産情報に明るいスタッフによる物件の相場や地域情報などを直接聞いて確認ができるというメリットがあります。

その2契約までの準備

物件の契約に際して、いくつかの準備が必要となります。以下の項目についてある程度でもいいので覚えておくと契約までをスムーズに進めることができます。

6.不動産会社に仲介を依頼する

候補の住まいが決まったら、不動産会社に仲介を依頼しましょう。依頼の方法には、来店、電話、メールなどがあります。直接不動産会社に訪問したり、電話をかけたりできる場合には「情報収集」の1で出した希望条件を伝えましょう。
メールで問い合わせする場合は「空室状況」「見学」「質問」など聞きたい内容と、「早めに」「いいものがあれば」などの都合を記載します。また、問い合わせしたい物件以外でも似たような条件であれば検討したいとのことであれば、その旨と条件を記載することでネットには掲載されていない物件を紹介してもらえる可能性もあります。
ただし、既に申し込みが入ってしまっていたということもあるため、急いでいる場合は直接電話した方が早いということもあります。
物件の見学ができるようであれば、不動産会社に頼んで外観、内観を確認するのがおすすめです。その際には、日当たり、騒音、広さ、設備(前住人の忘れ物の場合もあるため確認が必要)、収納、内装の様子など部屋の内観や、セキュリティ、管理状況、共有部分などの建物全体の部分も確認すると良いでしょう。

7.入居の申し込みをする

見学を行った上で入居したいとのことであれば、入居申込書に氏名、住所、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを記入して入居の申し込みをしましょう。
その後入居審査が行われます。入居審査とは賃貸などで契約を交わす際に借主が適当な相手かどうかを審査する行為のことで、一般的に1日~1週間かかります。
入居審査を通過した後は契約までに、契約に必要な初期費用、契約に必要な書類と期日、契約日、契約場所、契約時に連帯保証人が立ち会うか否かなど契約当日の対応を確認しておくようにしましょう。

その3契約

賃貸借契約を結ぶ場合にも、何点かの書類を用意する必要があります。必要書類の用意を忘れて契約に手間取ってしまわないように注意しましょう。

8.賃貸借契約を結ぶ

契約までの準備が終わったらいよいよ貸主と賃貸借契約を結ぶこととなります。
重要事項説明を受け、納得の上で署名・捺印し、賃貸借契約を結ぶようにしましょう。
参考までに、契約時には本人の住民票、印鑑、印鑑証明、収入を証明するもの(源泉徴収票、納税証明書)、連帯保証人が保証する場合は連帯保証人の同意書などの書類が必要です。契約締結後、契約書に記載された日時に鍵の受け渡しを受けて入居開始となります。

その4その後

契約が終わり入居が完了!晴れて新生活がスタートしました。しかしいくつか覚えておきたい注意点があります。トラブルが発生してもしっかりと対処できるようになりましょう。

9.入居後、更新時に行うべきこと

いよいよ始まる新生活に向けてしておかなければならないことがあります。それが、入居開始時の現況確認です。
部屋の引き渡し時には、まれに不具合が生じる場合があります。そこで、入居後すぐにインターフォンやエアコン、トイレなどの設備を動かし、作動状況に異常が無いか確認することが必要となるのです。
また、入居時既にあった傷やへこみ、その他不具合についても把握して記録しておきましょう。その際何か不具合やトラブルを発見した場合には、物件を管理している管理会社または貸主に相談してみてください。
契約の更新・継続については、賃貸の更新は通常2年であることが多いですが、更新時に更新料、更新手数料、損害保険料などの支払いがあります。

10.退去時に行うこと

何らかの理由で解約をしたいという場合には、まずいつまでに解約の申し出を行わなくてはならないか、どのような方法で申し出するのか確認が必要です。
解約の予告は1ヶ月前までに書面でとされているのが一般的ですが、まれに3ヶ月とされている場合もあります。
解約の流れとしては解約の申し出、引っ越し日と立会日の決定、明け渡しを行って終了となります。その後1ヶ月を目途に敷金の返還を受けることとなりますが、ハウスクリーニング費用などが差し引かれる場合もあります。。

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